网友发帖想用两套房换一套房 称为省下税费

　　以物换物已成为一部分年轻人群的新潮举动，拿自己闲置之物换取他人之物，双方在换物的过程中忙得不亦乐乎。然而，近期在南京某换物论坛上的一条网帖《用两套房换一套奥体房》，迅速吸引了大家的眼球。大家在帖子中纷纷赞叹：“最生猛的换客！”那么，房子也可以换吗？换房子在政策上是否可行呢？本报记者对此展开调查。

　　网络版“以房换房”

　　南京房主

　　房子离单位太远无奈想换房

　　不愿“先卖后买”，是想省点税

　　网友奇奇博士在网上发帖称自己家有两套房子，一套在威尼斯一期，小高层，一百多平方，全新豪华装修，景观好。另外一套在尧化门，是旧公房，在一楼，院子超级大。想用这两套房子换取一套奥体中心附近的房子。此举在小小的换物网上引起轩然大波，有网友称这个换的很生猛。

　　记者辗转联系到发帖人奇奇博士张先生，他告诉记者：“我在奥体中心附近工作，家中有两套房，都处于闲置状态，而我拥有两套住房，却不能享用，只能在奥体中心这边租房子住。”张先生表达了自己的无奈。

　　说起自家的两套住房，张先生告诉记者，尧化门的那套是80年代的旧公房，位于尧建新村的一座四层小楼里，是位于一楼的一个80多平方米的住宅，小楼的后院归属自己，院子很大，平时可以在院子里养花种菜，放养小狗，晾晒衣服，很方便，院子由铁栅栏包围，独门独院很便利。此处住房由于距离奥体中心很远，所以不方便住在那里。另一套房子在桥北的威尼斯水城，位于七层，105平方米，产权刚过五年。“桥北距离奥体中心虽说没那么远，但是经常会遇到大桥堵车的情况，害怕耽误上班时间，无奈只好在奥体附近租房住。”

　　对于自己发帖换房的事情，张先生表示“很巧合，我平时并不怎么上网，有一次偶然在网上看到大家还可以互换东西，于是就想。自己的房子可不可以跟人换一下？”

　　张先生于是半开玩笑半当真地发了这个帖子。“如果有人愿意跟我换，我还真换！”说到这里，张先生表达了自己的决心：“不管是大的小的，新的旧的，只要是可以换，多退少补也没关系。”但是，他坦言，虽然有此想法，但估计很难交换成功：“在奥体中心买房的人，肯定自己也在那附近工作，自然也不会被两套房所吸引。”

　　“为什么会想到换房的方式呢？为什么不先把两套房子卖掉再买新房呢？”记者大惑不解。张先生对记者说：“房子在出售时难免要缴纳比较高昂的税收，买房子又会交税，这样算来，我就要连续缴纳三次税，如果是换房子的话，换房子涉及不到卖房，应该就不会交税吧……”张先生如此想。

　　张先生今年42岁，土生土长的南京人，他向记者讲起了他儿童时代参加换房大会的情况，对那时候的印象记忆犹新。记者在百度中进行搜索，发现在1979年，南京曾举行过一次换房大会。据了解，当时的换房大会现场好比当今流行的相亲大会，所有的房源信息包括面积、地段、套型、结构等“个人资料”都一五一十地写在一张大红纸上，然后统统粘贴在绳子上面。当时换房是新潮事，大家感觉很新鲜，谈劲十足。并且当时换房的流程是这样的：首先，双方向房管局的工作人员出示自己的房产证、户口簿等相关证件，再填写一张表格表明双方是自愿交换的。之后，双方在自己所在区的房管所盖章，再交换这份表格到对方所在区房管所盖章。据当时当事人介绍，换房手续大概只用了十天左右，没有缴纳任何费用。

　　记者随即搜索发现网上还的确存在着一些换房网站和换房社区。在南京换房网，发现上边提供信息要换房的人还真不少。然而，这些网站上对换房者的帖子回应的并不多，当记者打电话过去核实时，却发现有很多市民信息在网上挂了一年多，却依然没有交换成功。
　　房产专家

　　通过“以房换房”省税行不通

　　赠予不划算，换房也只能通过买卖方式进行

　　两套房换一套房，听起来似乎是桩不错的买卖。双方直接去房产局登记，换过了房子，也省得掏中介费。若是真的这么划算，干脆以后的人都不要买卖房子了，直接在网上发个帖，换一下不就行了？真有这样的好事吗？ 昨日记者采访了业内相关人士和部门机构，发现这换房子的打算很难成功。

　　链接地产的店长经理人王静对记者表示，交换房产，就需要到房产交易中心更换权属，也就是更改房产证上的名称。那么只能通过两种方式，交易或者赠予。如果是通过交易的方式，这就和一般交易无异了，与其通过寻找换房人这么低概率的方式，还不如先把房子卖掉，再买新房。

　　记者对此也咨询了房产交易中心和南京市公证处的工作人员。按照相关政策，交易房产持有的时间在5年以内，那么交易房产需要缴纳全额5.55%的营业税；而持有房产的时间在5年以上，那么144平方米以下房源无需缴纳，144平方米以上房源则需缴纳房价升值差额5.55%的营业税。然后，发帖人还需要缴纳个人所得税。目前南京房产交易个税的征收方式是，满5年且是唯一住房的，不征收个税，其他情况需要征收全额1%或者房价升值差额20%的个人所得税。此外，他与交换者还需要为自己所得房产缴纳契税。

　　而如果按照赠予的方式缴纳，赠予双方属于直系亲属的，可直接去房产交易中心办理，并缴纳房产总额3%的赠予税。发帖求换房的情况显然不是亲属关系，这就需要去公证处办理公证，这个费用一般为房产总额的2%。综合来看，赠予的方式需缴纳5%的税费，100万的房产就是5万元。

　　两相比较，如果是不满5年的房产交易，赠予的方式着实便宜很多。“要是真这样，那还卖什么房子，大家都赠予不就行了？”公证处的工作人员对记者表示，赠予其实有一个很大的弊端，就是得赠房产的一方，再次出售这套房产时，个人所得税只能按照全额20%的方式缴纳，也就是说，换到发帖人100万的房产的人，再卖这套房的时候光个税就要交20万元。哪个人愿意呢？因此即便真有人愿意交换，双方基本上也只能通过交易的方式进行。

　　交易方式

　　赠予方式

　　交易和赠予房产税费比较表

　　(1)公证费：总额2%，直系亲属之间赠予不需缴纳

　　(2)赠予税：总额3%

　　(3)所得房产再次出售时个税只能按总额20%征收

　　(1)营业税：不满5年总额5.55%；满5年不征收(144㎡以上征差额5.55%)

　　(2)个税：总额1%或差额20%；所得房产再次出售时个税按相同方式征收

　　(3)契税：首套房低于90㎡为1%，90-144㎡之间为1.5%，高于144㎡为3%；二套房全部为3%（记者 李冲 张遥）